Руся Россеянкин
Гуру форума
Хопёр Инвест 1994 год, реклама
Недоступное жилье в России
- Автор темы Руся Россеянкин
- Дата начала
Руся Россеянкин
Гуру форума
Реклама МММ 90-е годы все ролики
Руся Россеянкин
Гуру форума
Участие государства в российской жилищной пирамиде
Ср фев 13, 2013
Положение с ценами на рынке жилья в России - яркий показатель "зубастости" зародившегося в России капитализма с его стремлением к сверхприбылям. Спрос на жилье, а, соответственно, стоимость квадратного метра строительства, искусственно держится на высочайшем уровне всеми заинтересованными участниками и сателлитами этого рынка, от генподрядчиков и застройщиков, до риэлторов и перекупщиков. А вершит всю эту "пирамиду" наценок, накруток и удорожаний само государство, которому выгодно удерживать высокие цены на жилье, т.к. от этого напрямую зависит поступление огромной части налогов в бюджет. С этой целью государство не спешит упрощать и ускорять процедуры оформления и согласования документов на строительство, делать землеотводы и т.д.
Ну и про высочайшую коррупционную составляющую нельзя забывать, она в России чуть ли не самая высокая в мире. Вспомните недавний кризис. Что, существенно дешевело жилье? Нет, очень несущественно. И девелоперы и риэлторы просто предпочитали придерживать недвижимость, но не продавать по демпинговым ценам. И на сегодня вся она уже давно распродана... по сверхценам.
Совсем недавно по этому поводу все СМИ пестрели ажиотажными новостями и прогнозами, в связи со вступлением России в ВТО. Тогда были серьезные опасения, что иностранцы, придя на наши рынки, в том числе на строительный рынок. просто обрушат его, массовыми и дешевыми застройками (вот, к примеру, можно об этом тут почитать: _http://www.livejournal.ru/money/earn/id/742"]www.livejournal.ru/money/earn/id/742). Однако пока государство этого не допускает - невыгодно, и под предлогом сохранения собственного внутреннего производства, и в частности строительства жилья, ввело много новых, заградительных законов, благодаря которым, приход иностранных строителей на наш рынок пока нерентабелен (точно так же поступили и в отношении ввозимых автомобилей, введя утилизационный сбор и т.д.).
Чиновники периодически рапортуют о грядущем создании комфортного инвестиционного климата на российском рынке жилья для иностранных застройщиков, но зарубежные девелоперы не обнаруживают большого рвения к освоению этого сегмента. Эксперты объясняют это тем, что большая часть привлекательных территорий для застройки расположена за пределами наиболее интересных для иностранных инвесторов Москвы и С-Петербурга, а региональные рынки не являются в достаточной степени конкурентными и открытыми, что попросту не вызывает доверия у иностранных застройщиков, а действующее законодательство и многочисленные технические нормы и требования, установленные в этой сфере, отбивают последнее желание выхода на российский рынок.
Хотели было китайцы войти на наш рынок, но и им по рукам дали...Вот об этом ссылка: www.livejournal.ru/money/earn/id/742.
Вот еще факты:
По данным Global Wealth Report, на долю самых богатых 1% россиян приходится 71% всех личных активов в России. Для сравнения: в следующих за Россией (среди крупных стран) по этому показателю Индии и Индонезии 1% владеет 49% и 46% всего личного богатства. В мире в целом этот показатель равен 46%, в Африке - 44%, в США - 37%, в Китае и Европе - 32%, в Японии - 17%. Россия лидирует в мире и по доле самых состоятельных 5% населения (это 82,5% всего личного богатства страны), и самых состоятельных 10% населения (87,6%), и по коэффициенту Джини распределения богатства (0,84). Лидирует Россия и по такому показателю, как богатство миллиардеров в отношении к богатству остального населения. В среднем на каждого миллиардера в России приходится $15 млрд. накопленного домохозяйствами. В мире на каждого миллиардера приходится $194 млрд богатства домохозяйств. Другими словами, в России отношение богатства миллиардера к богатству обычного россиянина выше в 13 раз, чем в среднем по миру. Российские миллиардеры (а их всего лишь 96 человек) владеют 30% всех личных активов российских граждан, в то время как в среднем по миру миллиардеры владеют лишь 2% всех личных активов. Другими словами, в России этот показатель в 15 раз выше среднемирового.
Бедняками в России можно назвать 59% населения страны, а средний класс «европейского образца» составляет лишь 6-8% от общего числа граждан (данные исследования Института социологии РАН). При этом лишь 6% российских семей имеют дома компьютер.
Социологи разделили российское общество на 10 страт (категорий). Первые 2 страты - это люди, находящиеся за чертой бедности и у черты бедности. Таковых в России - 16%. Третья и четвёртые страты - россияне, балансирующие на грани бедности, и малообеспеченные - их 43% населения.
Ещё четыре страты - с пятую по восьмую - составляют 33%: это т.н. «средние слои российского общества». Наконец, 9-я и 10-я страты - это т.н. «благополучные россияне» (термин исследователей), их 6-8% (по меркам западных стран, они относятся лишь к среднему и высшему среднему классу).
Таким образом, к материально «неблагополучным» слоям населения можно отнести 92-94% всех россиян.
Критериями для определения категорий по доходам, был взят среднемесячный доход на одного члена семьи. Бедные люди имеют доход менее 5801 рубля на человека, малообеспеченные - 7562 рублей, относительно благополучные - от 14363 рублей в месяц.
По данным на I квартал 2012 года, доля населения с доходами ниже прожиточного минимума - 13,5%.
При всем при этом цены на жилье в среднем по России держатся на уровне одних из самых высоких в мире!
Источник: _http://www.nashgorod.ru/forum/viewtopic.php?p=6180975
Ср фев 13, 2013
Положение с ценами на рынке жилья в России - яркий показатель "зубастости" зародившегося в России капитализма с его стремлением к сверхприбылям. Спрос на жилье, а, соответственно, стоимость квадратного метра строительства, искусственно держится на высочайшем уровне всеми заинтересованными участниками и сателлитами этого рынка, от генподрядчиков и застройщиков, до риэлторов и перекупщиков. А вершит всю эту "пирамиду" наценок, накруток и удорожаний само государство, которому выгодно удерживать высокие цены на жилье, т.к. от этого напрямую зависит поступление огромной части налогов в бюджет. С этой целью государство не спешит упрощать и ускорять процедуры оформления и согласования документов на строительство, делать землеотводы и т.д.
Ну и про высочайшую коррупционную составляющую нельзя забывать, она в России чуть ли не самая высокая в мире. Вспомните недавний кризис. Что, существенно дешевело жилье? Нет, очень несущественно. И девелоперы и риэлторы просто предпочитали придерживать недвижимость, но не продавать по демпинговым ценам. И на сегодня вся она уже давно распродана... по сверхценам.
Совсем недавно по этому поводу все СМИ пестрели ажиотажными новостями и прогнозами, в связи со вступлением России в ВТО. Тогда были серьезные опасения, что иностранцы, придя на наши рынки, в том числе на строительный рынок. просто обрушат его, массовыми и дешевыми застройками (вот, к примеру, можно об этом тут почитать: _http://www.livejournal.ru/money/earn/id/742"]www.livejournal.ru/money/earn/id/742). Однако пока государство этого не допускает - невыгодно, и под предлогом сохранения собственного внутреннего производства, и в частности строительства жилья, ввело много новых, заградительных законов, благодаря которым, приход иностранных строителей на наш рынок пока нерентабелен (точно так же поступили и в отношении ввозимых автомобилей, введя утилизационный сбор и т.д.).
Чиновники периодически рапортуют о грядущем создании комфортного инвестиционного климата на российском рынке жилья для иностранных застройщиков, но зарубежные девелоперы не обнаруживают большого рвения к освоению этого сегмента. Эксперты объясняют это тем, что большая часть привлекательных территорий для застройки расположена за пределами наиболее интересных для иностранных инвесторов Москвы и С-Петербурга, а региональные рынки не являются в достаточной степени конкурентными и открытыми, что попросту не вызывает доверия у иностранных застройщиков, а действующее законодательство и многочисленные технические нормы и требования, установленные в этой сфере, отбивают последнее желание выхода на российский рынок.
Хотели было китайцы войти на наш рынок, но и им по рукам дали...Вот об этом ссылка: www.livejournal.ru/money/earn/id/742.
Вот еще факты:
По данным Global Wealth Report, на долю самых богатых 1% россиян приходится 71% всех личных активов в России. Для сравнения: в следующих за Россией (среди крупных стран) по этому показателю Индии и Индонезии 1% владеет 49% и 46% всего личного богатства. В мире в целом этот показатель равен 46%, в Африке - 44%, в США - 37%, в Китае и Европе - 32%, в Японии - 17%. Россия лидирует в мире и по доле самых состоятельных 5% населения (это 82,5% всего личного богатства страны), и самых состоятельных 10% населения (87,6%), и по коэффициенту Джини распределения богатства (0,84). Лидирует Россия и по такому показателю, как богатство миллиардеров в отношении к богатству остального населения. В среднем на каждого миллиардера в России приходится $15 млрд. накопленного домохозяйствами. В мире на каждого миллиардера приходится $194 млрд богатства домохозяйств. Другими словами, в России отношение богатства миллиардера к богатству обычного россиянина выше в 13 раз, чем в среднем по миру. Российские миллиардеры (а их всего лишь 96 человек) владеют 30% всех личных активов российских граждан, в то время как в среднем по миру миллиардеры владеют лишь 2% всех личных активов. Другими словами, в России этот показатель в 15 раз выше среднемирового.
Бедняками в России можно назвать 59% населения страны, а средний класс «европейского образца» составляет лишь 6-8% от общего числа граждан (данные исследования Института социологии РАН). При этом лишь 6% российских семей имеют дома компьютер.
Социологи разделили российское общество на 10 страт (категорий). Первые 2 страты - это люди, находящиеся за чертой бедности и у черты бедности. Таковых в России - 16%. Третья и четвёртые страты - россияне, балансирующие на грани бедности, и малообеспеченные - их 43% населения.
Ещё четыре страты - с пятую по восьмую - составляют 33%: это т.н. «средние слои российского общества». Наконец, 9-я и 10-я страты - это т.н. «благополучные россияне» (термин исследователей), их 6-8% (по меркам западных стран, они относятся лишь к среднему и высшему среднему классу).
Таким образом, к материально «неблагополучным» слоям населения можно отнести 92-94% всех россиян.
Критериями для определения категорий по доходам, был взят среднемесячный доход на одного члена семьи. Бедные люди имеют доход менее 5801 рубля на человека, малообеспеченные - 7562 рублей, относительно благополучные - от 14363 рублей в месяц.
По данным на I квартал 2012 года, доля населения с доходами ниже прожиточного минимума - 13,5%.
При всем при этом цены на жилье в среднем по России держатся на уровне одних из самых высоких в мире!
Источник: _http://www.nashgorod.ru/forum/viewtopic.php?p=6180975
Последнее редактирование модератором:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Я спою про ипотеку:
Государство "задарма"
Дать решило в кои веки
Нам кредиты под дома.
Под дома и под квартиры
Получай скорей, народ!
Будем строить мы всем миром,
То-то каждый заживёт!
То, что нужно человеку –
Власть неужто поняла?
Вот, придумав ипотеку,
Шанс народу вновь дала.
Только шанса всё же мало,
Коль подумать головой,
Чтобы "новшество" не стало
Нам навеки кабалой...
На просторах всей России
Хватит места нам сполна,
На благое дело силы
Собирай-ка вся страна!
Не войти б лишь в ту же реку,
Что водил нас вождь иной.
Так, даёшь нам ипотеку!..
Слава партии родной!
(Парнас.)
Государство "задарма"
Дать решило в кои веки
Нам кредиты под дома.
Под дома и под квартиры
Получай скорей, народ!
Будем строить мы всем миром,
То-то каждый заживёт!
То, что нужно человеку –
Власть неужто поняла?
Вот, придумав ипотеку,
Шанс народу вновь дала.
Только шанса всё же мало,
Коль подумать головой,
Чтобы "новшество" не стало
Нам навеки кабалой...
На просторах всей России
Хватит места нам сполна,
На благое дело силы
Собирай-ка вся страна!
Не войти б лишь в ту же реку,
Что водил нас вождь иной.
Так, даёшь нам ипотеку!..
Слава партии родной!
(Парнас.)
Последнее редактирование:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Руся Россеянкин
Гуру форума
Руся Россеянкин
Гуру форума
...
Финансовая пирамида (также инвестиционная пирамида) — способ обеспечения дохода участникам структуры за счёт постоянного привлечения денежных средств. Доход первым участникам пирамиды выплачивается за счет вкладов последующих участников. В большинстве случаев истинный источник получения дохода скрывается и декларируется вымышленный или малозначимый. Подобная подмена является мошенничеством.
Как правило, в финансовой пирамиде обещается высокая доходность, которую невозможно поддерживать длительное время, а погашение обязательств пирамиды перед всеми участниками становится заведомо невыполнимо.
Обычно финансовые пирамиды регистрируются как коммерческие учреждения и привлекают средства для финансирования некоего проекта. Если реальная доходность проекта оказывается ниже обещанных инвесторам доходов или вообще отсутствует, значит, часть средств новых инвесторов направляется на выплату дохода. Закономерным итогом такой ситуации является банкротство проекта и убытки последних инвесторов. Практика показывает, что после краха пирамиды удаётся вернуть около 10—15 % от собранной на тот момент суммы. Ведь собранные средства не направляются на покупку ликвидных активов, а сразу используются для выплат предыдущим участникам, рекламы и дохода организаторов. Чем дольше функционирует пирамида, тем меньше процент возможного возврата при её ликвидации.
Принципиальным отличием финансовой пирамиды от реального бизнес-проекта является источник выплаты дохода. Если сумма выплат дохода стабильно превышает размер прибавочной стоимости, которую обеспечивает данный бизнес, то данный проект является пирамидой.
Финансовая пирамида (также инвестиционная пирамида) — способ обеспечения дохода участникам структуры за счёт постоянного привлечения денежных средств. Доход первым участникам пирамиды выплачивается за счет вкладов последующих участников. В большинстве случаев истинный источник получения дохода скрывается и декларируется вымышленный или малозначимый. Подобная подмена является мошенничеством.
Как правило, в финансовой пирамиде обещается высокая доходность, которую невозможно поддерживать длительное время, а погашение обязательств пирамиды перед всеми участниками становится заведомо невыполнимо.
Обычно финансовые пирамиды регистрируются как коммерческие учреждения и привлекают средства для финансирования некоего проекта. Если реальная доходность проекта оказывается ниже обещанных инвесторам доходов или вообще отсутствует, значит, часть средств новых инвесторов направляется на выплату дохода. Закономерным итогом такой ситуации является банкротство проекта и убытки последних инвесторов. Практика показывает, что после краха пирамиды удаётся вернуть около 10—15 % от собранной на тот момент суммы. Ведь собранные средства не направляются на покупку ликвидных активов, а сразу используются для выплат предыдущим участникам, рекламы и дохода организаторов. Чем дольше функционирует пирамида, тем меньше процент возможного возврата при её ликвидации.
Принципиальным отличием финансовой пирамиды от реального бизнес-проекта является источник выплаты дохода. Если сумма выплат дохода стабильно превышает размер прибавочной стоимости, которую обеспечивает данный бизнес, то данный проект является пирамидой.
Последнее редактирование:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Мировые «пирамиды» – теперь и в России
Западные аналитики отмечают, что, даже несмотря на сложившуюся ситуацию, в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости. При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризис кризисом, а активность на рынке сохраняется, хотя и с пониженными темпами. Рынок уже постепенно приходит в себя и реабилитируется. В то же время в мировой практике достаточно примеров, когда период необычайной активности сменялся полным экономическим крахом. Мы постарались выделить очередные сценарии развития кризиса и провести параллели с уже сложившимся московским рынком недвижимости.
Первый пошел!
Один из первых крупных кризисов рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 20-х годов во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех США. Зыбкая пирамида выстраивалась сама собой. За 5 лет стоимость домов выросла в 4 раза в результате популярности среди покупателей. Как шутят американцы, к началу 1926 года 99% местных жителей либо были брокерами, либо «тугими кошельками». Но итогом этого всплеска стало резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года.
Такого же сценария кризиса, как и во Флориде, многие ожидают в будущем в Москве. Цены на жилье растут, а квартиры в столице уже давно воспринимаются всеми как удачные инвестиции, рассчитанные на быстрый возврат денег. Даже в кризисное время жилая недвижимость воспринимается как тихая гавань, куда можно «закинуть» свои сбережения и благополучно пережить бушующий шторм. При этом, несмотря на тенденцию снижения стоимости квартир, первый шквал, когда застройщики объявляли о 50%-х скидках, уже миновал.
Недвижимость. Перезагрузка
И все же большинство кризисов на рынке недвижимости носили системный характер. Зачастую толчком к их возникновению становился крах фондового рынка. Отметим, что многие эксперты считают: последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц.
Россия не является исключением. Достаточно вспомнить 1998 год. За несколько дней обрушился рубль, затем – фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50-60%.
Купил за 100, продал за 1000
Один из пессимистических сценариев, который также все чаще пророчат московскому рынку, – спекулятивный кризис. Схожая ситуация наблюдалась и в Великобритании в 2003 году, где высокая норма прибыли от недвижимости подвигла многих спекулянтов к действию и повысила в стране интерес к покупке жилья в кредит. В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4% годовых. Но уже в августе 2004 года ставка была повышена до 4,75%. Это диктовалось стабильным уровнем спроса, зачастую подпитываемым иностранцами, в том числе и россиянами.
Существуют и другие варианты сценариев будущих кризисов на рынке недвижимости. Так, к примеру, в Китае 2004 год стал годом бума коррумпированной преступности. От вложенного в недвижимость капитала осталось только 40%. Как сообщали СМИ, многие китайские чиновники скрылись за границей с большими суммами денег, оставив почти пустыми банки страны.
Источник: _http://www.novostroy.su/spb/articles/mirovyie_piramidyi__teper_i_v_rossii/
Западные аналитики отмечают, что, даже несмотря на сложившуюся ситуацию, в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости. При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризис кризисом, а активность на рынке сохраняется, хотя и с пониженными темпами. Рынок уже постепенно приходит в себя и реабилитируется. В то же время в мировой практике достаточно примеров, когда период необычайной активности сменялся полным экономическим крахом. Мы постарались выделить очередные сценарии развития кризиса и провести параллели с уже сложившимся московским рынком недвижимости.
Первый пошел!
Один из первых крупных кризисов рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 20-х годов во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех США. Зыбкая пирамида выстраивалась сама собой. За 5 лет стоимость домов выросла в 4 раза в результате популярности среди покупателей. Как шутят американцы, к началу 1926 года 99% местных жителей либо были брокерами, либо «тугими кошельками». Но итогом этого всплеска стало резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года.
Такого же сценария кризиса, как и во Флориде, многие ожидают в будущем в Москве. Цены на жилье растут, а квартиры в столице уже давно воспринимаются всеми как удачные инвестиции, рассчитанные на быстрый возврат денег. Даже в кризисное время жилая недвижимость воспринимается как тихая гавань, куда можно «закинуть» свои сбережения и благополучно пережить бушующий шторм. При этом, несмотря на тенденцию снижения стоимости квартир, первый шквал, когда застройщики объявляли о 50%-х скидках, уже миновал.
Недвижимость. Перезагрузка
И все же большинство кризисов на рынке недвижимости носили системный характер. Зачастую толчком к их возникновению становился крах фондового рынка. Отметим, что многие эксперты считают: последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц.
Россия не является исключением. Достаточно вспомнить 1998 год. За несколько дней обрушился рубль, затем – фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50-60%.
Купил за 100, продал за 1000
Один из пессимистических сценариев, который также все чаще пророчат московскому рынку, – спекулятивный кризис. Схожая ситуация наблюдалась и в Великобритании в 2003 году, где высокая норма прибыли от недвижимости подвигла многих спекулянтов к действию и повысила в стране интерес к покупке жилья в кредит. В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4% годовых. Но уже в августе 2004 года ставка была повышена до 4,75%. Это диктовалось стабильным уровнем спроса, зачастую подпитываемым иностранцами, в том числе и россиянами.
Существуют и другие варианты сценариев будущих кризисов на рынке недвижимости. Так, к примеру, в Китае 2004 год стал годом бума коррумпированной преступности. От вложенного в недвижимость капитала осталось только 40%. Как сообщали СМИ, многие китайские чиновники скрылись за границей с большими суммами денег, оставив почти пустыми банки страны.
Источник: _http://www.novostroy.su/spb/articles/mirovyie_piramidyi__teper_i_v_rossii/
Последнее редактирование модератором:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Про ипотеку
Сергей Штурм
Вот как-то раз Бобёр, послав в чертям всю реку
Потопал в банк, чтоб взять бабла. На ипотеку.
Разжился, хатка стала тесновата.
Запасов натаскал и подросли бобрята.
Но где достать? Зарплаты платят мало.
Жена зудит. И тёща уж достала.
И вот Бобёр, прикинув все нюансы
Поперся в банк чтоб выпросить финансы.
Банкир – Медведь солидно отрыгнул,
При этом указал Бобру на стул:
«Любезнейший, что к нам вас привело?
И почему вздыхаешь тяжело?»
Бобёр помялся, пукнул и икнул
Уселся на предложенный им стул.
«Мол, так и так, жена, добро и дети,
И тёща хочет сжить меня со свету…»
«Всё ясно!» - важно молвил косолапый,
Чеша большой живот косматой лапой.-
Дадим кредит! Вот договор, прочти!
Но только вовремя отдашь! С процентами! Учти!
Вот договор тот подмахнул Бобёр.
Все бабки получил. К себе домой припёр.
И хатку попросторней он купил.
Большую, светлую! И в ней с семьёй зажил.
Живут себе.. Уже проходит год.
Бобёр уже не ест. Бобёр уже не пьёт.
Да только репу чешет: Твою мать!
Кредит уже ведь надо отдавать!»
И вот приходит в банк, чтоб погасить кредит.
(Отдать досрочно ведь не повредит!)
Лиса-экономист бабло всё подсчитала
И недовольно так Бобру сказала:
«Да ты, приятель, мало заплатил!
Вот, на, сам посчитай, ведь не дебил!
Кредит, проценты на проценты, пени!»
И…у Бобра аж затряслись колени…
Он охренел! Ведь сумма там стояла
Раз в десять раза больше той, что была с начала!
«Таких нет денег у меня! Откуда?
Да столько стоит хата на Бермудах!!!»
«Да вот же, в договоре мелко-мелко
(Как будто бы писала Белка):
Вот.. пени за просрочку.. Не готов
Платить? Тогда зову быков!"
Быки пришли…. Метелели Бобра…
Из дома вытащили всякого добра
Спустили шкуру и очко порвали,
И даже в бочку чуть не закатали.
Беря кредит, уж посчитай за труд
Прочесть ВЕСЬ договор, иначе разведут!
Вот, собственно, в чём басни сей мораль.
Как жаль Бобра! Ну, право, очень жаль!
© Штурм
Сергей Штурм
Вот как-то раз Бобёр, послав в чертям всю реку
Потопал в банк, чтоб взять бабла. На ипотеку.
Разжился, хатка стала тесновата.
Запасов натаскал и подросли бобрята.
Но где достать? Зарплаты платят мало.
Жена зудит. И тёща уж достала.
И вот Бобёр, прикинув все нюансы
Поперся в банк чтоб выпросить финансы.
Банкир – Медведь солидно отрыгнул,
При этом указал Бобру на стул:
«Любезнейший, что к нам вас привело?
И почему вздыхаешь тяжело?»
Бобёр помялся, пукнул и икнул
Уселся на предложенный им стул.
«Мол, так и так, жена, добро и дети,
И тёща хочет сжить меня со свету…»
«Всё ясно!» - важно молвил косолапый,
Чеша большой живот косматой лапой.-
Дадим кредит! Вот договор, прочти!
Но только вовремя отдашь! С процентами! Учти!
Вот договор тот подмахнул Бобёр.
Все бабки получил. К себе домой припёр.
И хатку попросторней он купил.
Большую, светлую! И в ней с семьёй зажил.
Живут себе.. Уже проходит год.
Бобёр уже не ест. Бобёр уже не пьёт.
Да только репу чешет: Твою мать!
Кредит уже ведь надо отдавать!»
И вот приходит в банк, чтоб погасить кредит.
(Отдать досрочно ведь не повредит!)
Лиса-экономист бабло всё подсчитала
И недовольно так Бобру сказала:
«Да ты, приятель, мало заплатил!
Вот, на, сам посчитай, ведь не дебил!
Кредит, проценты на проценты, пени!»
И…у Бобра аж затряслись колени…
Он охренел! Ведь сумма там стояла
Раз в десять раза больше той, что была с начала!
«Таких нет денег у меня! Откуда?
Да столько стоит хата на Бермудах!!!»
«Да вот же, в договоре мелко-мелко
(Как будто бы писала Белка):
Вот.. пени за просрочку.. Не готов
Платить? Тогда зову быков!"
Быки пришли…. Метелели Бобра…
Из дома вытащили всякого добра
Спустили шкуру и очко порвали,
И даже в бочку чуть не закатали.
Беря кредит, уж посчитай за труд
Прочесть ВЕСЬ договор, иначе разведут!
Вот, собственно, в чём басни сей мораль.
Как жаль Бобра! Ну, право, очень жаль!
© Штурм
Руся Россеянкин
Гуру форума
Кризис в недвижимости и что нас ждет?
Инвестиции в недвижимость давно заняли уважаемое место в портфеле многих состоятельных россиян. Заблуждения, связанные с инвестициями в квартиры, также укоренились в нашем сознании – самое распространенное среди них гласит, что, так как на недвижимость есть большой спрос, то она «всегда дорожает». А московская недвижимость вообще никогда не дешевеет, так как «все здесь хотят квартиру» и «здесь крутится 50-70-80% всех денег в России». В действительности ни Москва, ни Россия в целом не являются исключениями, и взрывной рост цен на квартиры периода 2002-2008 гг. объясняется не столько «спросом», а присутствием огромного количества дешевых денег в стране и мире. Цены на недвижимость росли в большей части крупных городов планеты – пузырь был всемирный.
Риэлторскую пропаганду о бесконечном росте цен можно опровергнуть хотя бы примером Японии, где недвижимость подешевела с пика в 1990м году на целых 75% и так не проявляет признаков жизни. Спрос есть функция цены на товар, и в случае с недвижимостью мы должны сравнивать цены на нее с уровнем доходов и стоимостью аренды в данном регионе, а также принимать во внимание макроэкономическую ситуацию в стране и в мире. Если бы кто-то предлагал на продажу Версальские дворцы по $50 тыс. за штуку, то спрос на них был бы огромен, а однушку в московской пятиэтажке никогда бы не купили за миллион. Недвижимость, золото и любой другой актив являются хорошими инвестициями, надо только знать когда в них вкладывать. Сегодня – эра золота, а век недвижимости (временно) закончен. В это вы сможете убедиться, прочитав наш маленький обзор.
Первый материал – это иллюстрация того, насколько переоценена недвижимость в США, несмотря на то, что цены на нее уже упали на 30%. Заметьте, что в Америке есть пресловутый спрос, так как ее население показывает здоровый прирост, а процент по ипотечным кредитам находится на самом низком уровне за последние 50 лет. Но цены все равно падают, потому что дорого. Нет сомнений, что они упадут еще в два раза.
Убытки и долги «зомби» в американской ипотеке превзошли порог в $5 трлн
Красная линия: разумный размер ипотечных долгов (оценка базируется на экстраполяции тенденции роста долгов 1990–1997 гг.)
Синяя линия: реальный размер долгов
X – размер долга на пике пузыря ($11,95 трлн.)
Y – размер долга на сегодня ($11,88 трлн.)
Z – размер долга согласно тенденции 1990–1997 гг. ($6,3 трлн.)
Ипотечные долги в $5,6 трлн – это наследие эпохи пузырей и самый вероятный источник новых кризисных проблем.
Стандартная проекция размеров ипотечного долга показывает, что было выдано $5,6 трлн «ошибочных» кредитов. 99% балансов все еще активны. Правда же, хорошо верить в доброту и платежеспособность незнакомцев?
Но что там Америка, когда новости из Китая просто потрясают воображение.
Китай подпольно финансировал жилищный пузырь, который по своим размерам превосходит американский в пять раз: обнаружено около 65 млн. пустых домов.
Недавняя публикация в South China Morning Post, принадлежащая перу экономиста из Китайской академии социальных наук, делает вывод по результатам анализа показаний электрических счетчиков, что в городах Китая стоят пустыми 64.5 млн. единиц недвижимости! Это число в пять раз превосходит количество пустых домов в Америке (3,89 млн. официальных и 8 млн. единиц теневых домов (формально непризнанных банками проблемной собственностью, но в реальности таковыми являющихся)). Мы не осмеливаемся себе даже представить последствий схлопывания этого пузыря!
«Рынок недвижимости материкового Китая остается опасно перегретым и неспособность контролировать спекулятивный пузырь может угрожать финансовой и социальной стабильности», заявил видный экономист.
Йи Ксианрон (Yi Xianrong) пояснил, что … многие из 64.5 млн. квартир и домов были куплены в надежде на непрекращающийся рост рынка недвижимости.
По его словам, «перегретый рынок недвижимости породил неразумное расходование ресурсов, ценовые искажения и усилил национальные финансовые риски и поэтому экономическая структура не может быть исправлена и ситуация, в конце концов, будет дестабилизирована».
Публикация отражает беспокойство правящих кругов Китая по поводу негативного воздействия этого пузыря.
Официальный Пекин отчаянно пытается остудить рынок недвижимости, не навредив при этом экономике в целом. Практикуется повышение размера первоначального взноса и ставок по ипотечным кредитам.
«Проблема заключается в том, что инвестиции в рынок недвижимости полностью изменили традиционные концепции управления капиталом и систему формирования цен», отметил экономист.
В заключение китайский блюз о поднебесных ценах на недвижимость в изложении блоггера по имени Миш (Mish). Обратите внимание на его выводы в конце заметки.
Сколько времени нужно среднему китайскому рабочему, чтобы купить дом?
Тем, кто утверждает, что в Китае нет жилищного пузыря, так как там есть огромный спрос на жилье, следует сравнить цены на недвижимость с уровнем доходов. Недавно выпущенный китайский видеоклип с помощью аллегории рассказывает нам, сколько кому нужно работать, чтобы позволить купить новую квартиру.
«На забитых машинах улицах, раздатчик деловито предлагал листовки с рекламой квартир в новостройках: «Прекрасные апартаменты, от 29,800 юаней ($4400) за м2». Одна листовка оказывается в руках у водителя такси, стоящего в пробке. Он смотрит на листовку и думает: «Мне нужно работать 125 лет, чтобы купить эту квартиру».
Популярное заблуждение, утверждающее, что пузыря нет, так как есть сильный спрос – это полная чушь.
Источник: rucountry.ru
Инвестиции в недвижимость давно заняли уважаемое место в портфеле многих состоятельных россиян. Заблуждения, связанные с инвестициями в квартиры, также укоренились в нашем сознании – самое распространенное среди них гласит, что, так как на недвижимость есть большой спрос, то она «всегда дорожает». А московская недвижимость вообще никогда не дешевеет, так как «все здесь хотят квартиру» и «здесь крутится 50-70-80% всех денег в России». В действительности ни Москва, ни Россия в целом не являются исключениями, и взрывной рост цен на квартиры периода 2002-2008 гг. объясняется не столько «спросом», а присутствием огромного количества дешевых денег в стране и мире. Цены на недвижимость росли в большей части крупных городов планеты – пузырь был всемирный. Риэлторскую пропаганду о бесконечном росте цен можно опровергнуть хотя бы примером Японии, где недвижимость подешевела с пика в 1990м году на целых 75% и так не проявляет признаков жизни. Спрос есть функция цены на товар, и в случае с недвижимостью мы должны сравнивать цены на нее с уровнем доходов и стоимостью аренды в данном регионе, а также принимать во внимание макроэкономическую ситуацию в стране и в мире. Если бы кто-то предлагал на продажу Версальские дворцы по $50 тыс. за штуку, то спрос на них был бы огромен, а однушку в московской пятиэтажке никогда бы не купили за миллион. Недвижимость, золото и любой другой актив являются хорошими инвестициями, надо только знать когда в них вкладывать. Сегодня – эра золота, а век недвижимости (временно) закончен. В это вы сможете убедиться, прочитав наш маленький обзор.
Первый материал – это иллюстрация того, насколько переоценена недвижимость в США, несмотря на то, что цены на нее уже упали на 30%. Заметьте, что в Америке есть пресловутый спрос, так как ее население показывает здоровый прирост, а процент по ипотечным кредитам находится на самом низком уровне за последние 50 лет. Но цены все равно падают, потому что дорого. Нет сомнений, что они упадут еще в два раза.
Убытки и долги «зомби» в американской ипотеке превзошли порог в $5 трлн
Красная линия: разумный размер ипотечных долгов (оценка базируется на экстраполяции тенденции роста долгов 1990–1997 гг.)
Синяя линия: реальный размер долгов
X – размер долга на пике пузыря ($11,95 трлн.)
Y – размер долга на сегодня ($11,88 трлн.)
Z – размер долга согласно тенденции 1990–1997 гг. ($6,3 трлн.)
Ипотечные долги в $5,6 трлн – это наследие эпохи пузырей и самый вероятный источник новых кризисных проблем.
Стандартная проекция размеров ипотечного долга показывает, что было выдано $5,6 трлн «ошибочных» кредитов. 99% балансов все еще активны. Правда же, хорошо верить в доброту и платежеспособность незнакомцев?
Но что там Америка, когда новости из Китая просто потрясают воображение.
Китай подпольно финансировал жилищный пузырь, который по своим размерам превосходит американский в пять раз: обнаружено около 65 млн. пустых домов.
Недавняя публикация в South China Morning Post, принадлежащая перу экономиста из Китайской академии социальных наук, делает вывод по результатам анализа показаний электрических счетчиков, что в городах Китая стоят пустыми 64.5 млн. единиц недвижимости! Это число в пять раз превосходит количество пустых домов в Америке (3,89 млн. официальных и 8 млн. единиц теневых домов (формально непризнанных банками проблемной собственностью, но в реальности таковыми являющихся)). Мы не осмеливаемся себе даже представить последствий схлопывания этого пузыря!
«Рынок недвижимости материкового Китая остается опасно перегретым и неспособность контролировать спекулятивный пузырь может угрожать финансовой и социальной стабильности», заявил видный экономист.
Йи Ксианрон (Yi Xianrong) пояснил, что … многие из 64.5 млн. квартир и домов были куплены в надежде на непрекращающийся рост рынка недвижимости.
По его словам, «перегретый рынок недвижимости породил неразумное расходование ресурсов, ценовые искажения и усилил национальные финансовые риски и поэтому экономическая структура не может быть исправлена и ситуация, в конце концов, будет дестабилизирована».
Публикация отражает беспокойство правящих кругов Китая по поводу негативного воздействия этого пузыря.
Официальный Пекин отчаянно пытается остудить рынок недвижимости, не навредив при этом экономике в целом. Практикуется повышение размера первоначального взноса и ставок по ипотечным кредитам.
«Проблема заключается в том, что инвестиции в рынок недвижимости полностью изменили традиционные концепции управления капиталом и систему формирования цен», отметил экономист.
В заключение китайский блюз о поднебесных ценах на недвижимость в изложении блоггера по имени Миш (Mish). Обратите внимание на его выводы в конце заметки.
Сколько времени нужно среднему китайскому рабочему, чтобы купить дом?
Тем, кто утверждает, что в Китае нет жилищного пузыря, так как там есть огромный спрос на жилье, следует сравнить цены на недвижимость с уровнем доходов. Недавно выпущенный китайский видеоклип с помощью аллегории рассказывает нам, сколько кому нужно работать, чтобы позволить купить новую квартиру.
«На забитых машинах улицах, раздатчик деловито предлагал листовки с рекламой квартир в новостройках: «Прекрасные апартаменты, от 29,800 юаней ($4400) за м2». Одна листовка оказывается в руках у водителя такси, стоящего в пробке. Он смотрит на листовку и думает: «Мне нужно работать 125 лет, чтобы купить эту квартиру».
Популярное заблуждение, утверждающее, что пузыря нет, так как есть сильный спрос – это полная чушь.
Источник: rucountry.ru
Последнее редактирование:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Как коллекторы выбивают долги.
Руся Россеянкин
Гуру форума
Перспективы банковских должников.
Узаконенные 90-е возвращаются... Фирма по выбиванию долгов.
Узаконенные 90-е возвращаются... Фирма по выбиванию долгов.
Последнее редактирование:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Пузырь на рынке недвижимости Москвы
Москва из мирового центра элитной недвижимости скоро может превратится в один большой непригодный для комфортного проживания недострой. Ипотечники могут остаться с кредитами, которые значительно превосходят их доходы, а спекулянты с неликвидом, сдача которого за квартплату будет казаться хорошей сделкой.
Дело в том, что на рынке недвижимости Москвы надулся классический пузырь, который может лопнуть в любой момент.
Лестницы, сделанные из гранита, витражи из сапфировых стекол, эксклюзивная в византийском стиле мозаика, водопады в квартирах, - визитные карточки московского жилого комплекса «Патриарх».
Жилье в «Патриархе» попало в рейтинг агентства элитной недвижимости IntermarkSavills как самое дорогое не только в России, но и вообще в Восточной Европе. Сегодня стоимость квадратного метра подобного жилья в столице прыгнула выше 60 000 долларов за квадратный метр.
Не элитная недвижимость тоже не отстает - обычная советская двушка в спальном районе в девятитиэтажке с классическими крысами в подвале и тараканами из вентиляции от соседей алкоголиков - 250 тысяч долларов. Население железной хваткой держится за свои квадратные метры и убогие панельки в забитой пробками Москве, потому как за все прошлые годы это был единственный стабильно дорожающий актив в нестабильной стране и нестабильном Мире.
А ведь однозначно видно, что это - классический пузырь рынка недвижимости, который тысячи раз случался в мире на протяжении истории человечества. Что же будет, когда европейский потребитель из-за проблем Еврозоны сократит закупки нефти и газа, и цена на эти продукты нашего экспорта упадет?
Ekomik.ru
Москва из мирового центра элитной недвижимости скоро может превратится в один большой непригодный для комфортного проживания недострой. Ипотечники могут остаться с кредитами, которые значительно превосходят их доходы, а спекулянты с неликвидом, сдача которого за квартплату будет казаться хорошей сделкой.
Дело в том, что на рынке недвижимости Москвы надулся классический пузырь, который может лопнуть в любой момент.
Лестницы, сделанные из гранита, витражи из сапфировых стекол, эксклюзивная в византийском стиле мозаика, водопады в квартирах, - визитные карточки московского жилого комплекса «Патриарх».
Жилье в «Патриархе» попало в рейтинг агентства элитной недвижимости IntermarkSavills как самое дорогое не только в России, но и вообще в Восточной Европе. Сегодня стоимость квадратного метра подобного жилья в столице прыгнула выше 60 000 долларов за квадратный метр.
Не элитная недвижимость тоже не отстает - обычная советская двушка в спальном районе в девятитиэтажке с классическими крысами в подвале и тараканами из вентиляции от соседей алкоголиков - 250 тысяч долларов. Население железной хваткой держится за свои квадратные метры и убогие панельки в забитой пробками Москве, потому как за все прошлые годы это был единственный стабильно дорожающий актив в нестабильной стране и нестабильном Мире.
А ведь однозначно видно, что это - классический пузырь рынка недвижимости, который тысячи раз случался в мире на протяжении истории человечества. Что же будет, когда европейский потребитель из-за проблем Еврозоны сократит закупки нефти и газа, и цена на эти продукты нашего экспорта упадет?
Ekomik.ru
Последнее редактирование:
Руся Россеянкин
Гуру форума
Песня о правде
Руся Россеянкин
Гуру форума
Выселение по ипотеке.
Руся Россеянкин
Гуру форума
ЦЕНОВЫЕ ПУЗЫРИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Международный опыт показывает, что колебания конъюнктуры рынка недвижимости могут стать важным фактором роста нестабильности банковского сектора. Мнение, что недвижимость является самым надежным направлением вложения средств, верно лишь отчасти - время от времени на рынке происходят резкие ценовые сдвиги. Убаюканные устойчивостью рынка, банки и частные инвесторы вкладывают миллиарды долларов в финансирование строительства и приобретение недвижимости. Обрушение рынка, соответственно, приводит к огромным потерям. Основываясь на мировом и российском опыте, данная статья раскрывает механизмы взаимовлияния банковского сектора и рынка недвижимости.
Рост экономики обычно сопровождается значительными структурными сдвигами. Во-первых, происходит снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов. Во-вторых, рост импорта, опережая по темпам увеличение экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса. Пока экономика растет, потеря экспортных доходов с лихвой компенсируется притоком иностранного капитала. Правда, очень часто последний сопровождается ростом реальной стоимости валюты. В-третьих, происходит изменение структуры инфляционных процессов: рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне.
Население охотно берет, а банки - дают кредиты на покупку дорогой бытовой техники, автомобилей, недвижимости, финансовых активов, считая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков. В результате, с одной стороны, увеличиваются кредитные портфели банков, а с другой, стимулируется рост цен финансовых активов и недвижимости. Когда в силу экономических или даже иногда психологических факторов происходит обрушение финансового рынка и/или рынка недвижимости, банки сталкиваются с ростом объемов просроченной задолженности, обесцениванием залогов. Естественной реакцией на эти события со стороны банков становится ужесточение условий кредитования заемщиков, как связанных, так и несвязанных с данными рынками, и пожарная продажа ранее приобретенных основных фондов, акций и облигаций. Как итог, ситуация как в банковском секторе, так и всей экономике резко ухудшается. Особенно сильно на банковскую систему влияет рынок недвижимости, поскольку недвижимость выступает как основной вариант залога.
В связи с этим интересным вопросом является, как происходит возникновение и лопание пузырей на рынке недвижимости, какой вклад вносят банки в этот процесс и насколько характерны такие циклические явления для России.
Болезненная близорукость
Крах рынка недвижимости и падение цен акций строительных и риэлторских компаний стали важными причинами банковских кризисов в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. Экономический бум, сопровождавшееся ускоренным развитием сектора услуг, повышение доходов населения при ограниченности предложения земли привели в предшествующие кризисам годы в отмеченных странах к бурному росту цен жилой и коммерческой недвижимости. При низкой потребительской инфляции цены на жилье выросли в Японии с 1980 по 1990 год в 4, 5 раза, а в Малайзии и Таиланде с 1986 по 1996 год - соответственно в 5, 6 и 7 раз!
Банки и другие финансовые посредники активно участвовали в данных процессах. Получая значительные средства на внутреннем рынке (для азиатских стран были характерны высокие нормы сбережений - от 18-20% ВВП на Филиппинах до 45-50% ВВП в Сингапуре) и за рубежом, они направляли большие суммы на финансирование строительства и приобретение недвижимости, а также спекуляцию акциями риэлторских и строительных компаний. Недвижимость также активно выступала как средство залога по кредитам: соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигала во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (таб. 1). Таким образом, банки сыграли важнейшую роль в раскручивании спирали инфляции на рынке недвижимости.
Когда в конце 1996 - начале 1997 года, переоценив платежеспособность заемщиков в связи с падением темпов роста экспорта и накапливанием крупнейшими корпорациями значительных объемов краткосрочной задолженности, инвесторы начали выводить капиталы из стран Юго-Восточной Азии, цены недвижимости и финансовых активов начали стремительно падать. Это привело к возникновению убытков для банков в силу переоценки позиций по новым рыночным ценам, а также роста просроченной задолженности по кредитам организациям, связанным с финансовым рынком и рынком недвижимости. Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать финансовые активы и ликвидировать вложения в недвижимость, а также ужесточать условия кредитования связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости фирм, тем самым, подталкивая цены на обоих рынках вниз.
В Японии в 1990 году основную роль в крахе рынка недвижимости сыграли внутренние факторы - рост процентных ставок (учетная ставка Банка Японии выросла с 2, 5% в 1987 году до 6% в 1990 году), связанный с желанием государства погасить инфляцию, и отток капитала из страны, - но механизмы взаимодействия рынков были аналогичными.
В обоих рассматриваемых случаях падение рынка недвижимости произошло до того, как разразился масштабный финансовый кризис, и стало падать производство. Наоборот, многие исследователи как раз отмечают, что, оказав негативное воздействие на финансовое положение компаний и банков, крах рынка недвижимости сыграл важную роль в развертывании экономических и финансовых кризисов в Японии в 1990-е годы и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 году. Следует заметить, что хотя доходность вложений недвижимости не коррелирует с доходностью финансовых активов, но коллапс рынка недвижимости всегда приводит к резкому снижению доходности других вложений, как финансовых, так и реальных.
В этой связи возникает закономерный вопрос, почему банки так активно наращивали инвестиции в недвижимость и связанные с ней активы, а органы государственного регулирования молча взирали на это. Обычно предлагается три варианта ответа на данный вопрос:
1) банки не учитывают в своей политике шоки с низкой вероятностью возникновения;
2) банки недооценивают риски из-за проблем со статистическими данными и сложностями в оценке предметов залога и объектов инвестирования;
3) банки правильно оценивают риски, но вынуждены в условиях жесткой конкуренции сознательно идти на доходные, но рискованные проекты.
Неспособность или нежелание банков правильно оценивать риски, связанные с недвижимостью, негативно влияют и на прочие активные операции кредитных организаций. В условиях роста стоимости недвижимость представляется безопасной формой залога. Естественно, что в результате роста цен на рынке недвижимости происходит положительная переоценка залога, и, как итог, банки снижают резервы и процентные ставки, а также прочие требования по проектам, обеспеченным недвижимостью. В таких условиях обесценивание недвижимости и, соответственно, снижение степенью покрытия кредита залогом создает стимулы для заемщика обанкротиться.
Real Price
Международный опыт показывает, что колебания конъюнктуры рынка недвижимости могут стать важным фактором роста нестабильности банковского сектора. Мнение, что недвижимость является самым надежным направлением вложения средств, верно лишь отчасти - время от времени на рынке происходят резкие ценовые сдвиги. Убаюканные устойчивостью рынка, банки и частные инвесторы вкладывают миллиарды долларов в финансирование строительства и приобретение недвижимости. Обрушение рынка, соответственно, приводит к огромным потерям. Основываясь на мировом и российском опыте, данная статья раскрывает механизмы взаимовлияния банковского сектора и рынка недвижимости.
Рост экономики обычно сопровождается значительными структурными сдвигами. Во-первых, происходит снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов. Во-вторых, рост импорта, опережая по темпам увеличение экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса. Пока экономика растет, потеря экспортных доходов с лихвой компенсируется притоком иностранного капитала. Правда, очень часто последний сопровождается ростом реальной стоимости валюты. В-третьих, происходит изменение структуры инфляционных процессов: рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне.
Население охотно берет, а банки - дают кредиты на покупку дорогой бытовой техники, автомобилей, недвижимости, финансовых активов, считая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков. В результате, с одной стороны, увеличиваются кредитные портфели банков, а с другой, стимулируется рост цен финансовых активов и недвижимости. Когда в силу экономических или даже иногда психологических факторов происходит обрушение финансового рынка и/или рынка недвижимости, банки сталкиваются с ростом объемов просроченной задолженности, обесцениванием залогов. Естественной реакцией на эти события со стороны банков становится ужесточение условий кредитования заемщиков, как связанных, так и несвязанных с данными рынками, и пожарная продажа ранее приобретенных основных фондов, акций и облигаций. Как итог, ситуация как в банковском секторе, так и всей экономике резко ухудшается. Особенно сильно на банковскую систему влияет рынок недвижимости, поскольку недвижимость выступает как основной вариант залога.
В связи с этим интересным вопросом является, как происходит возникновение и лопание пузырей на рынке недвижимости, какой вклад вносят банки в этот процесс и насколько характерны такие циклические явления для России.
Болезненная близорукость
Крах рынка недвижимости и падение цен акций строительных и риэлторских компаний стали важными причинами банковских кризисов в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. Экономический бум, сопровождавшееся ускоренным развитием сектора услуг, повышение доходов населения при ограниченности предложения земли привели в предшествующие кризисам годы в отмеченных странах к бурному росту цен жилой и коммерческой недвижимости. При низкой потребительской инфляции цены на жилье выросли в Японии с 1980 по 1990 год в 4, 5 раза, а в Малайзии и Таиланде с 1986 по 1996 год - соответственно в 5, 6 и 7 раз!
Банки и другие финансовые посредники активно участвовали в данных процессах. Получая значительные средства на внутреннем рынке (для азиатских стран были характерны высокие нормы сбережений - от 18-20% ВВП на Филиппинах до 45-50% ВВП в Сингапуре) и за рубежом, они направляли большие суммы на финансирование строительства и приобретение недвижимости, а также спекуляцию акциями риэлторских и строительных компаний. Недвижимость также активно выступала как средство залога по кредитам: соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигала во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (таб. 1). Таким образом, банки сыграли важнейшую роль в раскручивании спирали инфляции на рынке недвижимости.
Когда в конце 1996 - начале 1997 года, переоценив платежеспособность заемщиков в связи с падением темпов роста экспорта и накапливанием крупнейшими корпорациями значительных объемов краткосрочной задолженности, инвесторы начали выводить капиталы из стран Юго-Восточной Азии, цены недвижимости и финансовых активов начали стремительно падать. Это привело к возникновению убытков для банков в силу переоценки позиций по новым рыночным ценам, а также роста просроченной задолженности по кредитам организациям, связанным с финансовым рынком и рынком недвижимости. Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать финансовые активы и ликвидировать вложения в недвижимость, а также ужесточать условия кредитования связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости фирм, тем самым, подталкивая цены на обоих рынках вниз.
В Японии в 1990 году основную роль в крахе рынка недвижимости сыграли внутренние факторы - рост процентных ставок (учетная ставка Банка Японии выросла с 2, 5% в 1987 году до 6% в 1990 году), связанный с желанием государства погасить инфляцию, и отток капитала из страны, - но механизмы взаимодействия рынков были аналогичными.
В обоих рассматриваемых случаях падение рынка недвижимости произошло до того, как разразился масштабный финансовый кризис, и стало падать производство. Наоборот, многие исследователи как раз отмечают, что, оказав негативное воздействие на финансовое положение компаний и банков, крах рынка недвижимости сыграл важную роль в развертывании экономических и финансовых кризисов в Японии в 1990-е годы и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 году. Следует заметить, что хотя доходность вложений недвижимости не коррелирует с доходностью финансовых активов, но коллапс рынка недвижимости всегда приводит к резкому снижению доходности других вложений, как финансовых, так и реальных.
В этой связи возникает закономерный вопрос, почему банки так активно наращивали инвестиции в недвижимость и связанные с ней активы, а органы государственного регулирования молча взирали на это. Обычно предлагается три варианта ответа на данный вопрос:
1) банки не учитывают в своей политике шоки с низкой вероятностью возникновения;
2) банки недооценивают риски из-за проблем со статистическими данными и сложностями в оценке предметов залога и объектов инвестирования;
3) банки правильно оценивают риски, но вынуждены в условиях жесткой конкуренции сознательно идти на доходные, но рискованные проекты.
Неспособность или нежелание банков правильно оценивать риски, связанные с недвижимостью, негативно влияют и на прочие активные операции кредитных организаций. В условиях роста стоимости недвижимость представляется безопасной формой залога. Естественно, что в результате роста цен на рынке недвижимости происходит положительная переоценка залога, и, как итог, банки снижают резервы и процентные ставки, а также прочие требования по проектам, обеспеченным недвижимостью. В таких условиях обесценивание недвижимости и, соответственно, снижение степенью покрытия кредита залогом создает стимулы для заемщика обанкротиться.
Real Price
Руся Россеянкин
Гуру форума
Чиновники выдали многодетной семье земельный участок в водосточном овраге
Руся Россеянкин
Гуру форума
Недвижимость в Турции. Сиде. 100 кв. м. 85 000 USD (2 600 000 руб.)
Руся Россеянкин
Гуру форума
Аппартаменты в России. Москва, Новые Черемушки. 2-к квартира, 45 м², 1/5 эт. 213 000 USD (6 500 000 руб.)
Руся Россеянкин
Гуру форума
Схема мошенничества Банк Смоленский